Тази тема няма еднозначен отговор, защото зависи от конкретните приоритети на всеки човек или семейство, зависи и от неговите бъдещи планове за кариера в България или планове за бъдещо пътуване и евентуална реализация в чужбина.
Предимства на живеенето под наем пред покупката на имот с кредит според първата в България специализирана компания за купувачи на имоти ХоумЕйджънт:
Можете често да сменяте местоживеенето си без особени затруднения, което ви прави с една идея по-мобилни при смяна на работата или при пътуване в чужбина с цел дългосрочна работа.
Не поемате сериозен ангажимент като подписването на договор за ипотечен кредит, който ви обвързва за години напред с плащането на месечна вноска по кредита.Спестявате си разходите по самоучастието при покупката на жилище в София, които не са никак малки. За да купите апартамент с ипотечен кредит, трябва да разполагате със сума не по-малка от 20% от цената на самото жилище, защото банката ще ви отпусне в най-добрия случай 85-90%, при това не от цената на апартамента, а от оценката му, която винаги е по-ниска. Вие трябвате да разполагате с поне 10% от цената на имота за предплата, 7% за разходи по прехвърлянето, в които влизат нотариус, местен данък и брокерски комисион, отделно имате и разходи по отпускането на самия кредит. За да купите на кредит жилище с цена 60000 евро, вие трябва да разполагате със сума, не по-малка от 10-15 000 евро, а за останалата част да разчитате на ипотечен или потребителски кредит, или и на двете.Спестявате си разходите за ремонт на апартамента, които няма да можете да спестите, ако си купите имот, който се нуждае от основен ремонт. По този начин освен горните 20% за само участието по кредита се появяват още едни проценти, които често са повече от 10%.
Ако апартаментът не се продава с нови мебели, ще трябва да предвидите и бюджет за покупка на мебели, ел.уреди и т.н. А когато живеете под наем в обзаведен апартамент, си спестявате и тези разходи. За разлика от други по-развити страни, за да наемете жилище в София, не са ви необходими препоръки от предишните наемодатели. Не ви е необходима и добра кредитна история, каквато ще ви е необходима при отпускането на кредит.
Все още към днешна дата юни 2015 година вноската за наем е по-ниска от тази за кредит за същия имот
Недостатъци на живеенето под наем
- Всеки един платен от вас месечен наем са пари, хвърлени на вятъра. Ако живеете под наем десет години в София и плащате по 500 лева месечен наем всеки месец , това са точно 60 000/шестдесет хиляди лева/, колкото струва една панелна гарсониера през юни 2015 година в някои части на столицата. Ако живеете под наем 20 години и цените на наемите на апартаментите в София се запазят като днешните, без да поскъпват, това са 120 000/сто и двадесет хиляди лева/, които трудно можем да наречем инвестиция.
- Месечната вноска за апартамент под наем в София вече е много по-близка по размер до тази на заема за същия имот, сравнено с предишни години, когато беше обратно - наемите бяха на дъното си, а лихвите по кредитите на върха си.
- Тенденцията към момента за цените на наемите в София е те да се покачват, защото по време на кризата те намаляха почти на половина и сега трендът е в посока нагоре.
- Ако имате семейство и деца или го планирате след време, децата ви ще останат ваши наследници и ако не притежавате недвижим имот, защото цял живот сте живели под наем, няма да им оставите в наследство например вече изплатения апартамент.
- Повечето хазяи не искат да се правят подобрения в жилищата им за сметка на наема, като ремонт на баня, подмяна на дограми, настилки и т.н. Някои дори не желаят да отстъпят от цената за пребоядисване на стаите и наемателите пребоядисват за своя сметка, което не е много търговско поведение. Това от своя страна води до по-високи разходи за отопление през зимата и по-големи разходи за охлаждане през лятото.
- Повечето хазяи изрично забраняват на живеещите под наем в техните жилища да имат домашни любимци, особено котки и кучета, които са най-популярните домашни любимци.
- Когато се развали някой уред като пералня, хладилник или печка в наетото жилище, много от хазяите не реагират достатъчно бързо и адекватно с ремонта или подмяната на уреда и това създава неудобство на наемателите.
- Когато живеете под наем не можете да планирате дългосрочно, защото не знаете кога хазяите ще решат да ви помолят да освободите жилището и причините могат да бъдат от най-различно естество. Ето напримердве от най-често срещаните причини без значение имате ли договор за наем или не:
А) Хазяинът към наемателите: „Трябва да си търсите друга квартира, защото ще продавам жилището и огледите започват от утре.“
Б) Хазяинът към наемателите: „Трябва до две седмици да се изнесете, защото синът ми реши непланирано да се прибере в България с жена си и децата от Щатите и ще остане поне 3-4 месеца за да не плащат за хотел. Много съжалявам, но няма как.“
- Честата смяна на жилището ви начислява и много допълнителни разходи като разходи за хамали за пренасяне на покъщнината, брокерски комисионни, предплащане на наеми за гаранционен депозит, разходи за освежителен ремонт, ако хазяите не желаят да отстъпят от цената на наема за него. Съвсем отделно е стресът, негативните емоции от смяната на жилището, новите съседи, самото обикаляне по огледи за избор на нова квартира е достатъчно „забавление“ с купищата фалшиви обяви из интернет.
с купищата фалшиви обяви из интернет.
Предимствата на това да си купите апартамент в София вместо да живеете под наем
- Всичко изброено като недостатъци при живеенето под наем няма да ви се случи ако изплащате собствено жилище в София.
- Въпреки, че когато изплащате кредит, банката ще печели от вас получавайки лихвите по кредита, вие все пак с всяка вноска изплащате нещо, което ще бъде ваше макар и след 20 години. Пример: Ипотечен кредит в размер на 90000 лева за срок от 20 години ще бъде с месечна вноска около 624 лева. След 20 години вие ще сте изплатили на банката лихви в размер на близо 62000/шестдесет и два хиляди/ лева, което до някъде също са пари хвърлени на вятъра, но на 21-вата година ще притежавате изплатен лично ваш недвижим имот. Докато след 20 години живот под наем няма да сте платили и един лев на банките, но и няма да притежавате нищо, а ще сте изхарчили едни 120 000 лева.
- Когато купите недвижим имот в София днес, след 20 години когато го изплатите е доста вероятно неговата цена да е по-висока от днес, което може напълно да компенсира лихвите, които сте платили на банката за кредита през годините. Проверете на каква цена са се продавали жилищата в София през 1995 година и ще разберете, че разликата с днешните цени 20 години по-късно през 2015 година са на места двойно и дори тройно по-високи.
- Ще оставите наследство на децата си недвижим имот, който те биха могли да продадат, да дадат под наем или да го ползват. Разбира се ако инвестирате разумно в качествен имот с добра локация и строителство.
- Можете да правите каквито и колкото си пожелаете ремонти в жилището докато го изплащате.
- Ако не разполагате със сума за ремонт банките могат да ви отпуснат допълнителни средства за него.
- След като направите ремонт на жилището с качествена дограма и изолация със сигурност ще намалеят и сметките ви за отопление през зимата и охлаждане през лятото.
- Можете да купите жилище, което вече е направен основен ремонт и така да си спестите големите разходи за тази инвестиция.
- Ако изпитате затруднения с изплащането на кредита винаги можете да продадете жилището преди да сте изплатили целия кредит като погасявате само оставащата част от главницата му. Например изтеглили сте кредит с размер 90000/деветдесет хиляди лева/ за срок от 20 години и сте го изплащали 10 години тоест остават ви още 10 години да го изплащате. От главницата по вашия кредит ще са останали около 57000/петдесет и седем хиляди/ лева задължения към банката и при продажба на жилището ще получите от купувача на имота разликата до 90000 лева, която част е това, което сте изплатили към главницата на заема си което са 33000 лева + самоучастието, което сте платили в началото под формата на 10% от цената на имота като предплата/капаро. Освен това след 10 години цената на имота, който изплащате може да е доста по-висока докато размера на кредита е фиксиран.
- Ако на пазара на ипотечни кредити се появят кредити с по-ниски лихви от сегашните, които са около 5-6% винаги можете да предоговорите кредита си във вашата банка или да го рефинансирате в друга банка.
- Лихвите и годишния процент на разходите по жилищните кредити паднаха от обичайните нива до преди години 9-12% до нива за лихвите от 4% за първата година и 5% за целия срок и гпр около 7%
Недостатъци на покупката на апартамент в София с жилищен кредит пред това да живеете под наем
- Вие трябвате да разполагате с поне 10% за капаро, 7% за разходи по прехвърлянето в които влизат нотариус, местен данък и брокерски комисион, отделно имате и разходи по отпускането на самия кредит.
- Ако купите имот, който е за ремонт или се нуждае задължително от довършителни работи това оскъпява вашата инвестиция с поне още 10%.
- Сключвате дългосрочен договор за ипотечен кредит с банка по който освен вноските по кредита, имате и допълнителни ежегодни разходи за застраховка на имота, както и застраховка живот, освен ако те не се включени в месечните ви вноски.
- При смяна на местоработата в друг град или при заминаване в чужбина ако решите да продавате имота си, а не да го давате под наем нещата се случват по-бавно, отколкото ако живеете под наем.
- Ако останете без работа и не можете да си плащате вноските по кредита ще ви се наложи да продадете имота, който изплащате. Или да го дадете под наем ако месечния наем покрива вноската ви по кредита. А ако живеете под наем и останете без работа ще трябва само да напуснете квартирата, но и в двата случая оставате на улицата или се връщате при родителите си, които най-често живеят в собствения си отдавна изплатен апартамент. Ако сте избрали варианта с изплащането на кредита при продажба на неизплатения си все още апартамент, ще получите обратно част от парите, които сте изхарчили за вноски и също така имате шанс при продажбата на имота да спечелите от разликата в евентуалното покачване на цените на жилищата в София. При варианта с живеенето под наем няма да получите обратно от хазяина си нищо освен вещите, които сте си донесли при настаняването.
- Везните биха наклонили в полза на покупката ако разполагате с тези 15-30% от цената на имота и обратно ако не разполагате с тях то пред вас няма дилема дали да живеете под наем или да купите с кредит. Колкото и да е неприятно да го споделим кръговрата на живота е такъв, че много често в даден момент от живота си губим близки роднини като майки, бащи, баби и дядовци и тъй като всички те в България притежават имоти те остават като наше наследство. Много хора решават проблемите си с продажбата на това наследство без значение дали до вчера са живели под наем или са изплащали имот на кредит.
- Никой не може да прогнозира с точност какво ще се случи в следващите 20 години, дали ще има инфлация или дефлация, дали цените на апартаментите в столицата София ще се покачат или ще намалеят. Никой не може да прогнозира със сигурност, до каква степен ще се покачат цените на наемите на жилищата в най-големия български град и дали изобщо ще се покачват. Вероятно отново ще има периоди на покачване и спадове на всички цени през следващите две десетилетия, възможно е да има и отново период на обезценяване на валутата дали това ще е лева или еврото и дали изобщо това ще се случи, никой не може да каже със сигурност. Всеки сам може да прецени, кое е най-изгодно за него на база на информацията с която разполага за да вземе най-правилното решение в дългосрочен или краткосрочен план.
За анализа и сравненията си в този материал Хоум Ейджънт използва собствена информация и наблюдения на пазара на покупко-продажби и наеми на жилищата в София през последните десет години. Хоум Ейджънт използва и информация от кредитните калкулатори на водещи в ипотечнтото кредитиране банки в България към този момент юни 2015 година. Ако информацията ви е била полезна и смятате да я споделите или цитирате моля цитирайте и оригиналния източник на този материал: първата в България специализирана компания за купувачи на имоти - HomeAgent.bg